小区安全管理 责任重于泰山｜承德馨然物业安全管理工作经验做法

  承德馨然物业服务有限公司根据小区设备设施真实的情况，详细分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上和管理上采取强有力的措施，细化小区安全管理内容，创新小区安全管理机制，解决和消除小区安全管理不安全因素，尽可能的避免安全事故的发生，最大限度保障业主生命、财产安全。公司安全管理工作的理念在花香漫城小区得到较为充分的尝试。

  公司成立了法人代表、党支部书记为组长，总经理为副组长的承德馨然物业服务有限公司安全管理工作领导小组，建立党建引领下的小区安全管理机制，充分的发挥公司党组织作用。公司党支部根据小区安全管理工作的特征，在每个单元聘请一名有责任心、能够模范履行业主义务、又愿意参与小区建设的业主党员，做为社区物业服务的品质监督员。监督员上联县应急局、县住建局、县街道办和中心街社区，下联单元业主，除做好社区物业服务的品质的监督工作外，尤其要带领楼栋长做好小区安全管理的督查工作。

  为了安全管理责任明确，公司成立了以公司CEO为第一责任人、项目经理为直接责任人、部门主管及楼栋长为具体责任人的小区安全管理岗位责任制。除明确第一责任人、直接责任人、具体责任人的岗位工作职责外，还出台了《安全管理员岗位工作职责》、《电梯维保人员岗位工作职责》、《消防维保人员岗位工作职责》、《秩序维护人员岗位工作职责》、《修东西的人岗位工作职责》、《保洁人员岗位工作职责》、《客服人员岗位工作职责》等岗位职责。

  在小区安全管理过程中，实行定岗定责、奖勤罚懒机制。将消防安全、电梯安全、燃气安全、高空坠物与抛物、高空及有限空间作业等小区安全管理工作全面实施“岗位员工抓‘点’、部门主管抓‘线’、项目经理抓‘面’，形成纵横交错的小区安全责任网格化管理”的安全管理模式。通过楼栋长认真落实日检、周查、月考工作督察机制，把“爱心、精心、细心、决心”诠释在小区安全管理活动里。使每一名员工都能做到：心中装着业主，脑子牢记安全，一心一意地为创建“安全、便捷、舒适”的小区贡献才智。

  公司采用多种形式定期开展员工安全生产职责培训、岗位技能培训、法律和法规培训。请专业技术人员来小区讲座、示范；通过公众号、短信、微信发送安全知识，发放纸质安全材料，编制试卷测试；开展火灾施救、应急逃生、电梯困人、燃气泄漏、地库透水等应急演练；县应急局、县住建局、县街道办、中心街社区、县消防救援大队等主管部门，也多次到小区进行安全法律和法规宣传，对公司员工进行专业的安全业务指导和小区安全管理工作检查指导。

  ②发动宣传：通过入户、电话、微信群发、发社交平台、电梯里贴通知、待清物品贴条等方式告知，让每一位业主都知道消防通道清理工作的重要，并得到业主的理解和配合。

  ③实施过程：全员参与，保洁与秩序维护员为主;把待清理的物品进行分类，并做出妥善保存方案，最大限度保证业主财产的安全;把能够配合的大部分业主放在消防通道的东西清洗整理干净，实在不愿配合清理的业主，耐心做工作，多措并举及联系有关部门配合清理。

  ①通过认真研判，解决电动车上楼的问题首先是充电设施的问题，物业公司自筹资金建设足够的充电桩供业主低价使用。我小区一共建设了26组充电设备共计330个充电点位。

  ②通过发放宣传材料、发送公众号、微信群、朋友圈、张贴宣传画、入户等方式来进行相关法律法规及相关安全知识的宣传，让广大业主都知道电动车充电的要求及禁止飞线、禁止电动车上楼的重要性。

  ③禁止电动车上楼责任到物业公司每一个员工身上，齐抓共管，成为常态化工作;筹措资金，在电梯里安装监控报警设备，限制电动车登梯。

  ①筹措资金整合完善小区消防联动控制系统，确保小区的整个消防联动控制系统能够正常运行;聘请有资质专业消防维保公司承担消防设施设施维修保养工作。

  ②自筹资金建设小区微型消防站，成立消防楼长负责制的小区消防安全防护体系，同时成立了小区义务消防队。

  ④制定燃气管理应急预案，培训全员进行燃气应急演练，每个员工熟练掌握发生燃气泄露后的处理流程。

  ①电梯安全实行安全员管理制度。按照“风险分级管控与隐患排查”治理要求，对小区内的特定种类设备——电梯，进行分级，根据分级类别，进行管控，建立专门的档案。

  ②对电梯使用人——业主，进行安全乘坐电梯知识宣传。采取现场宣传、张贴宣传单，微信群，朋友圈等方式。加强电梯监控的查看，发现有人(主要是孩子)有不安全乘梯行为(蹦跳、用水瓶往内选按键上喷水等等)，及时进行制止。

  ④对物业人员进行安全乘坐电梯知识培训。对保洁、保安进行简单的电梯知识学习，以便这些人员在发现异常的情况下，能准确的描述出电梯的故障问题。

  ⑤检查管理好每一层的消火栓及各住户的用水问题，防止出现消火栓或者住户用水出现一些明显的异常问题，造成电梯被水淹泡。

  ⑥加强对维保人员的沟通及管理，及时有效地发现问题，立即处理问题。相同的问题进行归类，以避免再出现类似问题。

  ②物业人员主要涉及的有限空间作业包括变压器电缆沟，电梯底坑，化粪池，排污管道，供暖、供气、供水，强电弱电井等。进行此类操作时，必须两个人在现场进行实施工程，以确保人身安全。

  ②不放过任何已发生的高空抛物行为，找到责任人，进行教育，安全宣传等方式，告知责任人不允许再发生这样的事故

  防灾减灾救灾管理：制定防洪涝等极端天气的应急预案，夏季及时疏通雨污管网，秋冬季节进行防大风天气工作，冬季大雪，及时清洗整理道路积雪，以保障业主安全出行。

  保存小区安全管理工作档案，是小区安全管理工作的重要环节。一是做相关都要有文字、照片或视频记录;二是在现场要留下管理“痕迹”。痕迹管理是轴线，也就是全面整理完善小区安全管理工作档案。

  运行记录可大致分为项目运行记录和设备正常运行记录二部分。项目运行记录包括《业主(或租户)的入户登记表》、《业主(或租户)用电记录表》、《客户信息受理记录》、《现场实施工程人员登记表》等除设备正常运行以外的记录表。设备正常运行记录包括物业设施设备在运行中的正常或异常，各类表的读数记录表格等。如《供电系统运行记录》、《火灾报警系统值班运行记录》、《安防监控系统值班运行记录》、《突发事件记录及处理结果》等。

  随着新项目越来越多自动化、智能化设备的应用，很多的设施设备处于自动运行、无人值守的状态，物业公司采取加强巡检的措施，提早发现故障苗头、及时解决故障问题。如《水泵房巡检记录》、《消防设施巡检记录》、《电梯日常巡视记录表》等。

  对于在管区域内，发生的突发意外事件，物业公司依照相关规定、相关程序做处理，并记录相关情况。

  对于没有执法权的物管企业来说，在遇到违规事项时要履行劝阻义务，并记录相关情况。

  包括：①违规事件类型;②违反法律法规行为;③主管部门;④认定依据;⑤处理处罚依据;⑥违规对象;⑦违规发生时间;⑧违规描述;⑨违规影像资料;⑩处理时间;另有：①处理人;②执行描述;③处理状态;④改正状态;⑤劝阻结果。

  全流程的事件劝阻管理，在每一个环节进行记录，对于勒令改正但到时间不改正的，按照相关约定处理。

  几年来，物业公司在小区安全管理方面累计投入建设资金418323.00元。

  1、解决小区业主电动车充电问题。投资78463.00元建智能充电桩110个点位;同时投资75260.00元硬化路面1218余平方米，解决自行车、电动车停放问题。

  2、整合升级消防联动控制系统。投资195600.00元聘请专业技术人员整改消防联动控制系统、更换添置消防器具、提升消防待命功能、委托专业公司维护消防联动控制系统等;同时投资39000.00元建设小区微型消防站。

  3、加装电动车登梯报警系统。为了限制电动车上楼，投资30000.00余元，通过专业技术人员在部分电梯轿厢内安装了“电动车登梯报警系统”，有效的阻止了电梯上楼。

  承德馨然物业服务有限公司安全管理工作经验做法得到了市、县应急管理、住建部门的认可，将公司的经验做法分别在全市进行了推广，市住建局组织了全市部分物业服务公司进行了现场观摩学习，对全市物业小区的安全管理起到了积极推动作用。